Přestože nemovitosti nejsou zrovna mým šálkem kávy, celkem se zájmem jsem si přečetl jednu z kapitol knihy Investiční horečka od Roberta J. Shillera, jednoho z nejvýznamnějších ekonomů dnešní doby. Shiller se věnuje studiu behaviorální ekonomie – což je celkem zajímavý obor, který předpokládá, že se lidé se svými penězi nerozhodují zrovna racionálně a trpí častými omyly (oproti klasické ekonomické teorii racionálních rozhodnutí). A v této kapitole Shiller vyvrátil mýtus, že nemovitost dlouhodobě získává na reálné hodnotě.
Ještě než začnu vysvětlovat jeho důvody proč, rád bych uvedl, že Shiller odhadl pády akciových trhů v letech 2000 a 2008 (a dále), stejně jako pád realitního trhu v roce 2007 (a dále).
Ale zpátky k nemovitostem. Základní části tvrzení je pojem reálná hodnota (pro neekonomy možná nepříliš známý termín). Jak asi víme z mediální masáže, statistický úřad u nás sleduje inflaci, neboli průměrné zvyšování cen zboží a služeb. Tato inflace (řekněme 2 % ročně) způsobí, že pokud si dáte na 20 let 1000 korun do matrace, tak si za ni za 20 let koupíte zboží, za které byste dnes zaplatili 673 korun. Tedy, co vás dnes stojí 673 korun, vás za 20 let bude stát rovnou tisícovku.
Podobně je to s cenou nemovitosti. Když si dnes koupíte dům řekněme za 3 miliony a za 40 let ho prodáte, asi dostanete víc než ty 3 miliony. Jenže bude třeba 6 milionů nějakým velkým zhodnocením? Ve skutečnosti ne :)
Když totiž těch 6 milionů očistíte o inflaci (a získáte tak reálnou hodnotu), tak zjistíte, že těch 6 milionů odpovídá zhruba 2,7 milionu v dnešních cenách. Takže reálně jste prodělali!
Shiller na základě dat z USA za zhruba 120 let zjistil, že se nemovitosti zhodnotily v reálné hodnotě jen o nějakých 0,4 % ročně.
Porazit inflaci je fajn, ale nezapomeňte, že za 120 let do nemovitosti musíte zainvestovat slušný balík peněz – na opravy i modernizaci (třeba elektřinu, splachovací záchod a tekoucí vodu před 120 lety většina domů neměla). Lze tak úspěšně zapochybovat, že nemovitosti vůbec uchovávají hodnotu vložené investice.
Na druhou stranu, aby to nebylo tak černé. Střednědobě můžete vydělat, když prodáte v okamžiku vrcholu trhu. A to do toho nepočítáme případný vybraný nájem (nebo naopak nájem ušetřený, když bydlíte ve vlastním).
Takže nemovitosti jsou fajn, ale zisk vám velmi pravděpodobně přinese jen vybraný nebo ušetřený nájem. Nemovitost samotná i s průběžnými investicemi bude ráda, když si udrží svou reálnou hodnotu. A spíš ji budete dotovat.
